购买海外房产5年能翻倍吗？5年后可以卖掉赚一笔吗？
这是很多粉丝在咨询海外房产问的最多的一个问题，遇到这样的问题我都会解释一通。
海外房产是作为资产配置的一方面，更多的是为了对冲国内房产的风险，有一定的租金收益，再有一定的升值空间就很好了。另外购买海外房产一般都是长期持有，不适合追求短期暴击，巴拉巴拉给粉丝解释一大堆，也不知道粉丝是否理解。
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上周我们去北京做线下活动，有一个粉丝四木给我上了一课，一下直观的解决了为什么要购买海外房产这个问题。
四木年龄不大，不到四十岁，家在北京，家庭年收入大概五六十万，刨除各种开支，一年能攒三十来万。
四木在北京有自己的住房，从很多年前就开始关注海外房产，并且付诸行动，因为没有其他额外的资金，只能靠自己上班攒钱，每当攒够首付，就去海外按揭购买一套房子，然后交房出租，租金抵月供，自己就不再管，也不考虑房价是否涨跌。
直到现在四木已经在海外购买了4套房产，并且也都交房出租出去，早期买的有些涨幅也不低，后期买的也有跌的，但是她不在意这些，只在意租金能否覆盖月供，现在一年租金收益大概40万人民币。
四木说，她更看重的是现金流，不看重短期的涨跌，等到她退休的时候，按揭基本上已经全部还完，到那个时候，每年租金应该能够达到60万人民币，她就可以拿着这60万满世界去玩，然后房子留给孩子。
目前她只购买了四套，未来她还要继续买，当然了，她并不是随意购买，不然也不会参加米宅的线下沙龙。
四木的行动完美的诠释了，为什么购买海外房产，以怎样的心态购买海外房产。
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有些人可能会说购买海外房产不看涨幅，只看租金，从投资回报率来说，这并不是最好的选择。
其实购买海外房产最主要的作用就是对冲风险，资产分散，保值增值，他属于那种稳定的投资范畴，可能收益不是很高，但是非常稳定。
所以，海外房产的投资是需要有一定门槛的，假如说在国内净资产还不到500万，就不建议购买海外房产，因为这个阶段更重要的是想办法让自己的资产快速增长，可以投资一些风险稍大的机会，当你的资产达到一定水平的时候，更重要的是让自己的资产保值，而不是增值。
而且，目前在国内，也很少能找到三五年翻倍的机会，政策要求房价不允许涨幅过快，比较好的城市，限购也限售，短期内也无法交易，所以，目前仅仅通过短暂的涨幅很难判断一个区域是否适合投资。需要站在更高的角度来判断投资的机会。
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海外投资不看重涨幅，那看重什么？
海外投资要看中这三个方面：涨幅，汇率，租金，三者加起来才是最终收益。
我们举个例子，阿根廷，从2017年到现在，房价涨幅大约200%左右，如果2017年买的话，感觉两年房价就翻了两倍，好像赚了很多，但是从2017年到现在阿根廷比索贬值220%，也就是说，如果2017年用美元购买一套阿根廷首都的房子，减去汇率的220%的贬值，看似房价翻了两倍，其实折算下来还亏损了20%。这样的例子非常多。这就是购买一个国家的资产，要关注这个国家的汇率情况。
其次考虑租金收益，很多国家收益率都还不错，但是国内的租金收益就比较差，好一点的能到3%，平均有2%，但是很多海外的一些国家房产投资租金年化收益超过5%甚至更高，如果5年投资周期，那就是25%以上的收益。
目前有些国家或者城市像越南的河内和胡志明、菲律宾的马尼拉、柬埔寨、澳洲、曼谷、吉隆坡等等租金收益率都还比较高，差不多达到5%以上。
所以，我们在选择一个国家，一个城市的时候，需要综合考虑，当你问我们现在为什么不推荐一些国家的时候，可能就是有各种因素考虑，包括税收、各种费用、汇率、租金等。
因此，最终决定是否考虑一个国家或者城市的时候，综合考虑升值+汇率+租金。
今年年初米宅做的曼谷项目，当时人民币兑换泰铢是4.6，现在人民币兑换泰铢是4.3，也就是泰铢兑换人民币涨了7%左右，当时因为团购，有折扣，价格优惠力度大，价格也涨了10%左右，因为还没有交房，没有租金，所以，二者相加真正收益是17%。
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所以，海外购房这个事情，并没有那么简单，需要考虑国家的发展情况，综合实力，经济的发展，汇率的稳定，租金收益，未来的升值空间等，当然了，并不是每个人都能够对这些做出准确的判断，因此，购买海外房产之前，一定要咨询米宅，米宅在房地产投资这个事情上是认真的，公司很多团购项目，我也跟着买了，收益非常不错。
因此海外置业，首先放平心态，其次多学习，不要短炒，想必未来能够给大家带来更好的收益。
