在日本购置房产是否需要先取得移民身份？这是许多海外投资者关心的核心问题。事实上，日本并未将购房与移民身份直接挂钩。根据日本《外汇法》和《民法》，外国人无论是否拥有长期签证，均可购买住宅、土地或商业地产，且享有与日本国民同等的产权保护。这一政策使得东京、大阪等城市的房产市场中，中国、新加坡等海外买家占比逐年上升。
一、无需移民的购房规则
日本法律对外国购房者的限制极少：无需居住证明、不要求日语能力，甚至允许全程远程交易。购房者只需提供护照复印件、个人印章（或签名公证）及资金证明，即可通过律师完成产权登记。值得注意的是，非居民购房者需在交易后60天内向日本银行申报，但这属于备案程序而非审批流程。
二、房产与签证的实际关联
虽然购房本身不自动获得居留权，但房产可作为投资移民的资产证明。根据《入管法》，投资1500万日元（约70万人民币）以上设立公司并雇佣本地员工，可申请「经营管理签证」。部分投资者将房产出租收益作为公司主营业务，成功续签签证直至获得永住权。2022年数据显示，约有34%的投资签证持有者涉足房地产相关行业。
三、潜在挑战与风险对冲
非居民购房者可能面临贷款难题——日本本土银行通常要求20-40%首付，且对海外收入审查严格。现金购房虽无障碍，但需承担每年1.4%的固定资产税及遗产税风险（最高税率55%）。建议通过设立特定目的公司（SPC）持有房产，或购买「定期借地权」物业降低税务负担。
对于单纯寻求资产配置的投资者，日本房产的永久产权和年均4-6%的租金回报率颇具吸引力。但若以移民为目的，则需将购房纳入更完整的商业计划，配合公司运营才能满足移民局对「经营活动持续性」的要求。近年来，日本政府针对外国投资者的「民宿牌照」发放趋严，这提示着投资组合多元化的重要性——将住宅与商铺、办公楼结合，往往能提升签证续签的成功率。
