近年来，随着日本房地产市场的开放和日元汇率的波动，"在日本买房就能移民"的说法在中文互联网上悄然流行。不少中介机构以"低成本、低门槛"为卖点，将购置房产与获得日本居留权直接挂钩，甚至打出"一套房换永住权"的诱人口号。这种宣传模糊了投资与移民的法律边界，让许多有意赴日发展的国人陷入认知误区。
事实上，日本从未设立过"购房移民"政策。根据现行《入管法》，外国人在日本购置不动产本身并不构成获得在留资格的法律依据。无论是东京的高层公寓，还是北海道的温泉别墅，房产所有权仅代表物权归属，与移民身份不存在直接关联。这种现象与欧洲部分国家的"黄金签证"政策存在本质区别——在葡萄牙、希腊等地，购置特定金额的房产确实可以申请居留许可，但日本移民体系并未设置此类通道。
这种误解的根源，可能源于对"经营管理签证"的过度简化解读。日本确实存在通过商业投资获取居留资格的途径，但要求申请人实质性参与企业经营。若以购置房产作为申请依据，需成立不动产管理公司，证明该房产将产生持续经营收益（如民宿或长租业务），且公司年营业额需达到300万日元以上。即便满足这些条件，签证续签仍需审查公司实际运营状况，单纯的房产持有无法保证长期居留权。近年来，东京入国管理局已加大审查力度，2022年就有13%的经营管理签证续签因"缺乏实质经营"被拒。
对于真正希望移居日本的人士，更可行的路径包括：通过留学→工作签证逐步转换身份；申请高度人才签证（根据学历、收入、日语能力等累计积分）；或与日籍人士缔结婚姻。其中，房产投资可作为辅助材料证明经济实力，但绝非决定性因素。值得注意的是，日本各都道府县推出的"区域振兴签证"正在试点，鼓励外国人在地方城市开展业务，这为中小企业主提供了新机遇。
购房决策本身也需谨慎考量。外国投资者需承担固定资产税、都市计划税等持有成本，遗产税最高可达55%。2023年新版《民宿法》实施后，全国八成行政区的民宿年营业天数被限制在180天以内，直接影响房产收益。文化适应方面，日本社会对"炒房"持谨慎态度，社区管理规则严格，投资者需做好长期持有的心理准备。
在信息纷杂的移民市场中，建议有意者通过司法书士、行政书士等专业渠道获取法律指导，避免轻信"购房换身份"的营销话术。日本移民政策的本质是吸引能为社会创造价值的人才，而非单纯的资本输入。理性看待房产投资与移民的关系，才能制定出符合个人实际的发展路径。
