越南，这个与中国相邻的东南亚国家，近年来经济发展迅速，吸引了全球的目光。 特别是它的房地产市场，更是让人眼花缭乱。 从2018年到2021年，越南房价一路飙升，创下了亚洲最高的涨幅。
在2022年6月达到历史高点，胡志明商品房均价达到2.2万元人民币，河内的均价达到了1万56一平。 过去三年，胡志明市的房价，每年都保持着25%的增长速度； 过去五年，河内的房价，每年都保持13%的增长速度。 随便在网上找个相关的越南房价暴涨的视频，十有八九下面都会有人说：都是炒起来的，都是中国人炒起来的······ 但是，事实真的如此吗？
这其实是大家对越南楼市最大的一个误解。 1 我们直接来看一组越南官方发布的数据。 胡志明市房地产协会（HoREA）关于2016-2020年房地产市场的报告： 自2014年住房法生效（2015年7月1日）以来，通过对17家大型房地产集团企业的调查，共有12335名外国人在越南购房，其中10020人在胡志明市购房，占81.2%。假设上述金额占全国的70%，那么外国人总共购买了约1.6万套房屋，约占过去5年房屋总数的0.85%。 也就是说在过去越南房地产最火热的5年，外国人购买的房子数量只占越南房屋总量的0.85%。 看完这个数据，你还觉得越南房价是外国人炒起来的，是中国人炒起来的吗? 如果你还这样觉得，接着看下去。 为什么说越南房价不可能是是外国人炒起来的？
首先，我们再来回顾一下，一个外国人怎么样才能越南合规买房？ 越南新的政策规定，凡是符合资格的个人或企业可以购买和拥有越南所有类型的房产，包括公寓和独立房屋（别墅或排屋）。 简单总结起来就是：
1.外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30％的单位; 2.对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10％。 而且外国人也不是所有的项目都能买，必须是越南允许过的有外国人名额的项目，外国人才能买。 少之又少。 2022年，河内仅新增8个外国人能合规买的项目。 2020年，这个数字是10个。 从源头端，就限的死死的，外国人能在越南买房，但是压根儿在越南楼市搅不起来大的风雨。 14年，越南之所以放开外国人的买房限制，反而是为了提升一下国内高端公寓的库存去化工作。 看到这里，大家心里都有一个疑惑，越南房价到底是怎么涨起来的？ 2、 你有没有想过一个问题：越南人有没有可能也爱买房！ 上个月，胡志明某项目开盘现场，排队买房的越南人。 所有真的建议大家有时间多出去看看世界，多去了解这个世界，不只是中国人喜欢买房。 越南人也很爱买房。 越南全国1亿人口，胡志明1500万，河内1000万。 随着越南经济的高速发展，越南的中产阶级群体壮大，越南的有钱人变多。 越来越多的的越南富人和企业，更注重资产投资保值增值。 他们看好越南未来的发展，开始寻找放钱的地方，开始注重楼市投资，急于把财产投入到房地产这个硬通货上面。 买房，成为越南富人、中产私人财富增长的明显标志，也是拉开和其他人财富的显著的特征。 许多越南人已经通过房地产建立了自己的财富。 越南的住房拥有率是全球最高的之一，自置居所率超过90％。 同时，越南本地的刚需群体也十分庞大，70%的越南人年龄低于40岁。 大多数没有房的年轻人即使结婚后，也是和父母挤在老城区旧私宅里面，包括很多中年人也是。 越南普通人的买房的刚性需求也很强烈，越南有钱人的投资房产的需求也很强烈。 而且，越南本地人买房几乎是全款，即便是贷款也最多只贷2年，只因为越南的房贷利率高达12%。 就算是在当下越南楼市比较灰暗的时刻，越南人买房的心也一直没有停滞。
越南地产网站Batdongsan最近的一项调查显示，即使房地产正处于低迷状态，但是不少越南人仍希望购买房地产以获利，而不是居住。 调查数据显示：已经拥有3处或以上房产的人中考虑继续买房的有87%。而已经拥有1-2套房的人，考虑继续买房的比例在66%-79%之间。而那些现在还无房的人，考虑买房的比例在46%。 与其他国家相比，越南人购买房地产用于投资的比例很高。 具体而言，60% 的越南受访者表示他们购买房地产是为了投资，而只有20%的人购买是为了自住，剩下20%则是改善。 Batdongsan这份调查显示，30岁以上、收入处于中产以上的人群，资历越深、经济越稳定的人越抢购房产。 越南人的买房心态是，除了积累资产的目标外，还把房地产视为衡量终身成就的标准，年龄越大，越南人持有的房地产越多，这与收入的增加和社会地位的提高成正比。 40岁的新兴富豪更愿意拥有 3 处或更多房产。 50岁，闲置现金流量大的时候，拥有4-5处不同类型房产的相当普遍。
Batdongsan战略总监乐宝龙先生表示，尽管过去一年出现波动，但仍有许多人购买房屋、土地，甚至购买3、4种房地产产品。 所以，越南房价上涨的根本原因也在于越南国内对于房子的需求是巨大的。 再加上供应跟不上，再加上开放房地产市场给外国人，所以这几年房价水涨船高。 3 事实就是，越南房价的快速上涨，是有越南国内巨大的需求支撑起来的，外国人有影响，但是并不大。 事实也是，在越南买房的外国人当中，确实中国人占比最多。 在越南购买房地产的外国人主要来自韩国、中国、中国台湾、中国香港、新加坡。 在外国人买房群体中，中国人占比最多！ “错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”，是他们在越南买房的根本动力。 在14年越南把房地产市场开放给外国投资客的时候，首先冲到越南买房的是我国广东，福建，江浙沪的资金，因为这些资金之前尝过了国内房价大涨的甜头。 第一批去越南买房的，都赚的盆满钵满，收益最夸张的个别人赚了10倍的利润，其他也至少赚了2倍以上的利润。 而随着越南经济发展的越来越好，国内中产阶级的不断壮大，越南国内的买房需求依旧是巨大的。
但是备受诟病的越南的审批问题，越南的法律问题等等，都让越南整体的供应一直缓慢。 供不应求的局面根本解决不了，所以，越南的房价不涨才怪了。 在越南供需严重失衡的两个城市河内和胡志明，在过去最难的一段时间里，在全国其他大城市的公寓价格都在下跌的时候，这两城市商品房的价格还在涨！
